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【換屋退稅攻略2】5年內做這些事　小心退還的土增稅被追回　　

文章出处：人气：发表时间：2026-07-02 14:40

土地增值稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。

圖文／鏡週刊

換屋不只要繳房地合一稅，土地增值稅也不少。不過，要是新屋的土地公告現值加上賣出時已經繳納的稅金，超過舊宅的土地公告現值就能退稅；但要提醒的是，即使成功退稅，新屋在5年內也不得移轉、或有配偶間贈與等行為，否則將會被討回退還的稅金。

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「換屋不只要繳房地合一稅，土地增值稅也不少。」34歲的郭小姐在2021年4月以總價1,300萬元買進桃園舊家，隔年8月以1,600萬元賣出後獲利300萬元；同年底，她再以2,820萬元買下板橋新家，其中土地增稅就須繳超過32萬元。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋，土地增值稅的計算，不是依市價或房屋面積大小，而是以土地公告現值總額為判斷基準。若新宅土地公告現值加上出售時已繳納土增稅，超過原出售舊宅土地公告現值，即可退還土增稅，最高退稅額以所繳稅額為限。

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以郭小姐為例，她的桃園舊宅土地公告現值為275萬元，出售桃園舊宅需繳納土增稅32萬元，板橋新宅土地公告現值為308萬元，308萬元＋32萬元大於275萬元，因此郭小姐繳納的土增稅可退還。

須注意土增稅享退稅的條件是，買賣房子必須為同一人，如果郭小姐賣掉自己名下的房子後，再以配偶名義買入新屋，那麼，土地增值稅無法退稅。此外，新屋5年內也不得移轉、出租或遷出戶籍，配偶間贈與也不能，否則退還的土增稅將會被追討回去。

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